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直播案例

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2017中国房地产总裁峰会

5,167参与人数 1,924点赞数 12评论数

  • 2017中国房地产总裁峰会
  • 主办方

    明源地产研究院 中城联盟

    时间

    2017-11-24  -  2017-11-24

    地点

    北京

    简介

    2017年11月24日,明源地产研究院与中城联盟强强联合,延续往届中国房地产总裁峰会经典盛事,聚集500余位地产总裁,共同总结2017年应对市场变化的得与失,探讨新常态背景下的地产应对之道,畅想2018年房企战略布局的方向与路径。如何穿越周期?如何快速做大?如何转型升级?让我们伴随同行精英们一起寻找属于自己的答案!

    直播详情

    2017/11/24

    18:21

    谁审核效率最高?我认为谁出钱谁审核效率最高,那是用户出钱,用户在线审核自动付钱这是第一。 第二个用户要对施工单位进行评价,评价完之后干什么?会决定保修款,5星级留1%保修款,3星级留10%保修款,你不欠钱,保修款逻辑说清楚,他会把品质做好的。当然仅仅这些还不够的,还是把技术应用到这个场景,我们每一个工人现在衣服,穿的衣服都是唯一的编码,也就是说每天衣服在这个空间里面的动作我都很清楚的知道,我未来都是希望做成无人值守这些事系统后台可以看到整个工人的逻辑。 主持人:好,非常感谢今天的演讲嘉宾,今天的盛会到此告一段落。 德鲁克说,在动荡的时代最危险的是延续过去的逻辑。在面对战略拐点的时候往往有三种选择:优化、更新和重新定义。重新定义客户的需求,重新定义竞争的基础,重新定义商业模式。今年我们峰会的主题是“战略、分化、转型、升级”,这其中可以说是有深层次的内在逻辑和关联性的。明源也将继续在推进行业变革创新的路上为大家服务,跟大家一起不断探讨适合企业发展的路径和策略方法。感谢大家的参与,明年再会!

    2017/11/24

    18:20

    腾讯一定会天天迭代,微软MSN会迭代吗?不会。自己养设计师做设计是最愚蠢的事,所以我是说能不能不养设计师来提供设计服务的,李想告诉我可以,这么多大咖设计师完全都可以来做这个事,无非是收费方式改变一下,按照结果付费用户来评价,用户来筛选,用户告诉他到底哪一个设计师好,这是我们互联网人的思路。所以这是我们在做的喜舍创想。 我们未来想法能不能在售楼处,样板房进去以后整个场景能够让用户有最的好体验,基于他的喜好和需求看完样板房以后什么样风格更合适,出来以后销售人员就给推介什么样风格的装修,或者说软装或者说整个方案更符合你,这些其实都是我们在做AI的整个准备工作。 无数人在挑战我,说“定国硬装这个事特别难,你怎么管控品质?”的确我们不能用传统逻辑管控品质。能不能用互联网逻辑管控品质?除了传统逻辑我们有项目经理,有监理来检测等等之类的,我们做两个特别大创新,第一个创新就是在艾佳生活里面上亿工程款艾佳公司人没有一个人要审核的,让谁审核呢?我们的机制,所有用户选择艾佳生活以后在APP里会装一个摄像头在家里,24小时看到家里的进展情况,我承诺60天完工总共58项分类项都会告诉三张照片可以看到进展情况。关键是说其中里面关键结点水电验收这些环节,如果我们项目经理发表专业意见,特别要说明只能发表专业意见,不能决定这个钱付不付,谁决定钱付不付呢?是用户在手机店确认钱从系统里24小时自动付给施工单位,所以在我公司不需要我们人审核,开始整个行业,包括我们公司人都不支持这个观点,说为什么这样呢?我说所有移动互联网公司你看到牛X移动互联网,哪一家自己员工审核款项?滴滴是下车以后我们审核一下付钱,淘宝是你东西送到家确认以后把钱送给商家,大众点评也是如此。我说如果都是员工自己审核的话滴滴一天能做2500万笔订单吗?不可能的。

    2017/11/24

    18:20

    第二个方面,从产品角度来说怎么做?我们就想平均的产品能做这么极致,艾佳生活能不能给用户做的产品超级极致?最初艾佳生活也像其他的公司一样招很多设计师,但是我们发现招的设计师有太多的弊端。我们后来想有什么办法能够把市面优秀设计师能够为普通消费者提供消费服务,我看房地产公司做得非常好,请优秀设计师做特别好设计方案,能不能在此基础上迭代?因为请大咖设计师来设计都需要一千块钱一个平方米设计费,三千块钱一个平方米设计费,一个一百平方米的公寓用户要收10几万设计费他付不起,能不能房地产公司一开始说一套设计方案付几十万的设计费基础上改革一下,互联网人强调按照结果付费,因为原来设计是咱们开发商买单的叫做B2B,设计师只要满足咱们需求就可以,能不能B2C,直接让设计师做的设计方案,能够让每一个消费者进行选择,选择了以后进行付费,这样来说20万的设计费能不能两千块钱搞定?这个我们在思考,我们发现是完全可以的。 所以我们想到了主持人李想姐姐设计界的绝顶的IP,她所主持的国内有一个“金堂奖”奖项,所有设计师什么特点什么风格,什么产品都很清楚,所以我们花很多精力把她拉过来,做一个设计版权化运营的公司,所以成立了一个喜事创想,这家公司现在才知道原来是国内第一家做设计版权经营的公司、机构。所以让她当CEO作为艾佳生活整个生态当中合伙人。她的做法非常简单,我就让市面让这么多大咖设计师在艾佳生活系统设计方案,用户每选一套给他两千块钱,关键是通过这种方式我认为不是收费的问题,满足了我想的怎么能像苹果手机,能像APP一样能够做出极致的产品,为什么呢?因为每一个设计师我只允许设计一套方案,每一个设计方案被选多少次,用户什么评价决定排序,之后就不断的要迭代他的方案,用户对他这个方案什么评价,需要去优化他。我认为只有这样一个机制让我联想到APP,就大家仔细想想,其实微软也有MSN软件,但是为什么MSN软件没有微信这么好用?是因为微软MSN只是功能当中的万分之一,而微信是腾讯的全部,这就是最大的特点。

    图片直播

    2017/11/24

    18:19

    未来解决这个问题,给用户提供,我们称之为整个家的解决方案锅碗瓢盆全部解决,到底用什么方式解决呢?到底是按照市场上的这种传统的装修公司逻辑做?我们称之为持续性创新,特别是在这个行业里面做了10-20年的家装公司的增长都是30%50%的增长,都是按照传统设计师上门量房出方案的方式,我们称之为持续性创新。 第二种有没有一个办法能用突破技术创新?我认为家装这个行业没有特别看到,当然其他的行业已经有了,比如说汽车,特斯拉不用油,直接用电,整个动力系统完全改变,发动机改变,这种突破性的技术。艾佳生活从0,艾佳生活2014年12月21号正式拿营业执照,2015年1月1号正式运营,从0开始做的这样一家公司我们实际上没有前面两个方面积累的,那怎么办?李教授回来以后带着一个特别好观点叫做颠覆式创新,我翻译一下我认为连续性创新和突破性技术创新更强调是我有什么,按照互联网人总结就是B端思维,企业考虑我有什么我给你提供什么,从企业出发。 而互联网公司更强调的是客户需要什么,那颠覆式创新我理解为像从C端出发叫C2B,前两者是B2C所以艾佳生活更强调以用户需求痛点为核心展开颠覆式创新的逻辑。为什么艾佳生活提供锅碗瓢盆全部搞定?因为我从农村出来,我们农村人说住新房当天一定要在锅里炒几个菜,请亲戚朋友吃顿饭这才叫入伙,我为什么不能在城里给用户卖的房子当中采取这种入火方式当天可以吃饭,房地产公司物业公司强调拎包入住,那能不能开火做饭,现在房地产项目打的广告就是“开火做饭”直接当天就可以住进去了。所以艾佳生活是提供这个。 多问软装部分特别个性特别复杂为什么这些东西都提供?到现在为止我没有看到像艾佳生活一样把所有东西全部提供的,让用户进行选择的,看似这个问题特别简单,市面上传统家装公司没有办法做到这个,为什么呢?我们做两年多我们才发现,大家可以看到硬装比较复杂,比较难以用互联网逻辑架构,但是其实比硬装更复杂的是软装,软装传统度,软装不透明度,软装的以渠道为主的程度比硬装高很多。

    2017/11/24

    18:19

    潘定国 艾佳生活CEO 主题:房企增量转型之“家装”转型之路 今天其实听特别多的大咖在讲房产的理解,我大概用三页PPT说一下我对房地产的理解,房地产前20年是高增长,高波动有很多一线城市超过10倍的增长。高波动是什么?平均两三年宏观调整一次,所以是靠波动的。未来20年我认为应该是低增长,低波动。也就是说能够和GDP增长差不多,我想这是一个判断。 第二个林总刚才说房地产未来集中度会越来越高,未来前50强的房产企业应该都会进入千亿级俱乐部。那未来百强的80%应该会是占房地产市场的决大比例,所以说集中度越来越高。 从我们这个是陈俊主席中城联盟第一次 论坛说的,房地产从产品逻辑看相应的分配,把它分成1.0是毛坯房,2.0是精装修房,毛坯房强调的是土地红利,2.0精装修房强调产品红利。那土地红利大家已经能感觉到就像“消失的爱人”作为2.0精装产品红利也是“秋天的童话”现在进入移动互联网时代大消费时代,房产应该服务是可以思考的,连习大大都在说这种需求没有被满足,那房地产曾经我跟朋友聊天,跟我们互联网的人根本不熟悉房地产行业,说定国我问一下为什么房子这个产品拿到产品没有办法用,如果是毛坯房的产品还需要大半年时间,装修买家具才能用,精装修房需要三四个月时间买家具才能住进去,房子为什么不能说在拿到房子当天就可以使用呢?当然现在公寓是可以使用的,我们买的商品房还不行。为了能做这个事,从房子能够拿到当天就可以使用,这其实就是艾佳生活做的事。 艾佳生活具体做什么?我们其实房地产公司如果做毛坯房,艾佳生活就做精装,家具,窗帘、低碳、妥协、浴巾。如果他们做精装修房那我们就做锅碗瓢盆等等。艾佳生活交房三个标准环保标志,检测说明,买东西的清单,电饭煲里的饭已经做好了,开始电饭煲里的饭做好时候我们只是理解为是自己的一个想法,但是现在艾佳生活的产品交付时候每一个用户电饭煲饭都做好了,希望用户交房当天可以看到床上用品摆好,锅碗瓢盆摆好,画摆好,饭做好了,他跟老公两人做一个菜就可以住进来,这是我们想干的事,所以叫做“地产3.0”。我们认为之这是服务红利。

    图片直播

    2017/11/24

    18:18

    主持人:感谢林总的精彩分享。地产三十年,不妄自菲薄,不叫屈抱怨;小年小发展,大年大发展;符合国家战略、时代发展和自身特性……凡此种种,让我们看到了一个务实、稳进的旭辉。旭辉每年做戈壁徒步行真的是扎扎实实很务实的一步步往前走,相信大家从今天分享中得出自己企业,自己团队启发和方向。 刚谈了存量,现在我们再回到增量。精装领域是众多存量市场的细分领域之一,有一家企业,依托地产背景,加上互联网的基因,采用生态圈制度,硬是在这个万亿级家装市场中占了先机。接下来我们有请艾佳生活CEO潘定国先生为我们分享《房企增量转型之“家装”转型之路》,掌声有请。

    2017/11/24

    18:18

    所以我相信房地产最困难的时间点还没有到,可能还需要几个月,但是一定会来的。你们不要过早乐观,不要想着捆绑销售,政府查封捆几个月,等你开封以后碰到最困难冬天也得不偿失的。今天我们看到几个大咖也在讲,未来房地产行业除了我们对主业坚定的信心指外,十九大报告当中我们还能看到未来有哪些出路,包括张鹏总还有我们其他的一些,还有爱明总也在讲一些创新的模式。 其实也就是服务与运营模式创新可能有新天地,加上我们金融的创新,因为一旦要做长租公寓,要做这些商业的东西,未来的REITs和金融工具会大量出现的,我们最近在做一单REITs,我估计有机会的话可能年内会发出来,那也是国内的第一个。戈宏讲了那是一个单体的物业去发的REITs,我们是搭了一个框架先发30亿,然后利用这30亿再量身定制转进去。相信未来越来越多种投资金融工具会出现的,能让大家可能很多投资者不通过炒房,直接买金融产品用于投资。 最后科技创新,包括AI,包括线上和线下互动,我们的互联网技术,我们的智慧社区,智慧社会的技术应用,这中间都能够找到很多契合点,这个就不展开讲了。所以看起来行业都是问题,但是我们只有走下去,你就能找到自己的出路,而且你要相信未来是光明的。虽然过程是曲折的,但是只要我们撸起袖子加油干,把我们自己手里活干好,仍然我们能够创造我们未来更美好的明天,特别是房地产在座的精英们,因为精英们在困难的时间,你们人才价值远远要大过以往大家都在滥竽充数的时候。 所以这既是一个最坏的年代,也是最好的年代,所以撸起袖子加油干,后面是我们加的,只要干不死,就往死里干,谢谢!

    图片直播

    2017/11/24

    18:16

    四、总结:对房地产坚定的看多,但也不要过分乐观 首先,很久以前,还不是五年前,我们就一直在所有的不管中层联盟会议还是业内交流会议上表示,我们从来都是对房地产坚定的看多,永远相信它未来30年还是有一个美好的未来,这是一个大国的国运。因为我们相信从来没有一个企业可以做空国运能够发财,能够发展,所以这也是回到篇首我给大家回答的问题,房地产业到底有没有未来,我觉得未来非常的灿烂。 所以日后的战略当中,我们仍然会坚定不移的以房地产行业为主业去做我们的发展。所以我们也在看前些年有一些老大哥们,其实过早的悲观就开始收缩地产领域投资,其实我想,这就像20几岁年轻人领悟到了原来死亡不可避免,那我是不是每天就可以不用上班了?我是不是就可以天天酗酒了,我是不是就可以游山玩水了?反过来我们能不能换一种态度,每一天我仍然认认真真把我手头的活干好,我仍然相信过后的日子会很美好。虽然结局可能不知道未来结局会是什么样,但是地产行业毕竟还是存在着几千年,从有人住就必须有人盖房子。 其次,也不要过份乐观,我有一个朋友最近谈到,他说我这个房子被限价了利润卖不上来,我不卖了,我跟他说没有必要,你的项目有利润吗?有就赶快卖,现在给你限价觉得卖得亏,再过几个月政府给你这个限价在市场上有可能卖不到了。所以永远不要跟市场做博弈、跟政府做博弈。有时候现金流重要,有时候平均利润能达成比你去等待超额利润更重要,其实等待你还有更多税收和机会成本。同时房地产行业联合大检查越来越规范,而且几个微观数据可能在座各位能感受到。 量价齐跌这是一个,第二个上门率成交率都在走低,每一个上门量和上门量中成交率都在走跌。第三个即便在北京和上海新开盘的项目,有很多个我在观察,开盘的成交率从以前的100%降到20%,价格不高,价格是限价过,比较低的,仍然没有完成比较好的开盘,这表示市场信心和市场在往下走。

    2017/11/24

    18:16

    城市分化 第二个城市分化,有很多城市包括我们讲到一二线城市分化,还有很多朋友问我三四五线要不要去,最近很多机会出来,我说这不是概念问题,从来没有说一个城市三四五线是一个逻辑,而是每个城市去看、去判断,这是基本逻辑,三四线城市也有很好的,比如昆山和永清去比,可能昆山GDP比永清高30倍,但房价也差不多,一个靠近上海一个靠近北京。 所以说这就是我们对三四五线的判断的基本逻辑是什么?人口的城镇化会进一步集中,但是不会所有城市都去,一定要去有就业机会、有产业、有经济发展的城市。有一些三线城市符合这个逻辑,有一些不符合,所以我们不认为“一刀切”,而是在这中间根据基本逻辑,有钱去的城市你去,有人去的城市你去,有产业去的城市你去,因为那种城市才有未来。所以城市也会做进一步分化,包括上海、北京这种一线特大型城市,可能根据中央政策人口需要疏导也会有新城产生,未来会不会有华盛顿和纽约关系我们拭目以待,这是一个全新的蓝图。 精品质、强运营 最后回归到企业新常态,除了我们经常讲到要运营、要规模,其实我们在产品品质,回归到我们基本面怎么做好产品,怎么做存量资产的经营,这两块都是回到你能不能通过能力创造价值,每一个行业都有竞争,你永远找不到一个战略蓝海。你就只能在我们自己的行业,把你手头原来本份应该做好的活做好,所以这块是所有企业都会去做思考的。 我们在很多时候讲规模,但是规模不是万能的,虽然没有规模是万万不能的,因为做类金融行业,没有规模在这个行业是调配不了资源的。但是我们如何做到有质量的规模?有利润、有回款、有产品价值,还有客户认同、有经营存量资产的能力,包括刚才王总讲的长租公寓也是一个资产经营的方向。 所以我们现在在未来布局方面,除了房地产的开发做增量之外,我们在存量资产上做了很多的布点,包括我们的长租公寓,长租公寓也结合金融创新在做,包括我们的物业服务、商业管理、我们的教育,当然还有一块是金融。所以在这些方面,我们很多都是在存量资产的经营能力上、运营能力上做思考。

    图片直播

    2017/11/24

    18:16

    三、房地产行业的方向 大容量 十九大之后,很多人说房地产进入新常态,行业确实进入了新常态。从我们的行业,从10万亿大容量来看,每一年不会发生太多的变化,可能过了像过去一样的高速增长期,不会说在今年,去年8万、今年10万,后年12万、16万这样的态势去涨,但是是一个很稳定的容量,可能幅度会更小。作为一个很大的湖泊也好,海洋也好,更像一个平稳但是略有涨跌幅的容量的市场。 长周期 同时房地产市场的周期会变长,因为政府调控方式和目的都发生了变化。我们从2004年调控以来基本上是短周期,3、4年一轮周期,一出政策就涨了,再出政策又跌,大概是三年多一个周期,大家回去看这个周期曲线很有意思。但是在未来可能会变成一个长周期,因为调控方式在发生变化,以前是一个地方热了全国吃药,中央开药各地方拿回去自己吃,每个地方政府都希望跟中央博弈,最好我不调控别的地方调,我的经济发展。 这一轮调控最核心的是我不跟你讲过程,我问成果。哪一个城市涨幅过大,中央问责和述职,最后一两位什么手段在当地城市都可以用,牢牢控制房价上涨,所以这一类周期未来会打破。 原有的中央政策,一放就乱一管就死,可能会更因城施策。没有压力会放松一点,一旦涨幅超过中央问责幅度就会拉回来,这是一个长周期,所以说现在的市场呈现出大容量、低增长、长周期的特征。 低利润 利润率这一块,房地产行业也不会有暴力的、太多的行业利润,因为已经过了像前两年暴涨的阶段,暴涨时候利润率都很高的,当然税交得更高,所以我们有很多盘在特定几个时间点拿的,我们都随着去走了,也不用提价了,为什么?提一百块价格,大概74块钱交税,自己留26块,那何必呢?我不如让给客户好了。所以行业利润率会在不断的走低。 企业分化 此外我们企业的分化和城市分化也会加剧,企业分化大家都在看,每年30强50强,百强排行榜规模都不断的提升。未来可能50强或者百强你站到行业80、90很正常了,可能前面10强是干50也有机会,这就是未来地产格局。从春秋五霸到战国七雄,春秋诸侯混战到战国七雄不断加速垄断,这跟什么行业像?其实很像金融行业,房地产行业越来越像类金融行业,必须有一定规模和容量,最后其实小银行和小房地产企业在这个行业里不能说不能生存,其实很难发展。

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